26 Jul 2019 by 323i source
小弟曾經有一段時間專做村屋估價，希望同大家分享下固中有咩要注意。#:)#lm2
以我所知，一般大銀行對於村屋按揭生意其實無咩感興趣，因為對佢地黎講村屋價錢唔高，利息收入有限，只係＂雞肋＂嚟，做村屋按揭倒不如做多幾單大屋苑嘅仲好。所以，一般村屋上會既難度係比普通分層私樓大好多。#kill#lm2
小弟有次見過最有趣既係，在現場睇樓時間村屋四四正正，冇咩特別，但睇返相關文件後就發現果間村屋根本同所在地段嘅界線完全唔吻合，最後我公司拒絕幫呢間村屋估價，成單按揭生意就告吹咗，至於果單村屋交易最後有冇成事，仲有無銀行敢同佢上僭呢？就不得而知啦。 #bye#lm2
從估價角度，估價時會以地點為物業價值作出調整。一般嚟講，如果物業地點交通方便、附近環境好、有購物設施嘅話，價錢一定會比物業地點交通唔方便、附近環境惡劣、無購物設施嘅為高。而例環境呢樣嘢又有好多考慮因素，例如附近有無嫌惡性行業或設施例如長生店之類，又或者該區治安情況，例如附近會唔會有妓女或道友聚集，或者係有酒吧、麻雀館之類容易有黑社會分子聚集嘅地方。#eating#lm2
根據我嘅經驗，例如通州街一帶由於多道友聚集，我地係估價時就多數會將通州街物業既價值向下調整。呢樣嘢我諗唔需要咩專業知識都可以想像到，試問有咩人會想住嘅地方，成條街充斥住妓女、道友同古惑仔？好似最近元朗有黑社會無差別襲擊市民，有大量資料顯示嗰啲黑社會係嚟自各條唔同嘅原居民村落，咁試問又有無人會想自己嘅鄰居係古惑仔或者黑幫大佬？我諗有得揀都唔會有人想掛？#yo#lm2
近日開始有新聞指出有元朗業主因為721發生嘅恐襲事件而開始減價走貨，不過由於買賣物業需時，估價一般唔會即時反映到市況，所以依家啲業主們可能仲未感覺到樓價下跌，不過呢個只係時間問題。至於村屋，本身交投數量已經唔高，如果加埋今次721事件嘅影響，就算業主減價都未必有買家接貨。如果業主真係想走人，就唯有大幅減價啦，咁到時就會進一步推低村屋嘅樓價。#diu#lm2
以上講既可能會導致物業估價不足，買家或者要準備更多現金上會，利息年期按揭成數都會有影響，準買家買村屋時一定要注意。#touch#lm2
現時有關地政同物業嘅資訊係相當透明，市民大眾其實好簡單就可以搵到物業資料，知道地段或建築物有無霸佔官地或者僭建等等。今次班鄉黑攪咗咁大龍鳳出嚟，肯定會有市民搵料向有關部門投訴村屋霸佔官地或者僭建。咁有咩後果呢，最基本就係釘契﹑還原﹑罰錢，而最嚴重呢就係會被地政總署收回土地。另外，如果物業被釘契，係物業買賣時由於無法證明物業係咪”good title” ，即係有冇影響物業既頒令(如清拆／復原令)，準買家好有可能係上唔到會。就算買家肯買亦要承擔相關違規風險。#wet#lm2
我明白很多現住圍村都不是原居民，為免他日你地既物業價值有影響，諗下你應該企係邊一面。#:P#lm2
我再一次重申，正常人係唔會想自己住係一區充斥住古惑仔黑社會嘅地方，經過今次呢件事，元朗嘅村屋甚至整個元朗區嘅物業價值係一定會有影響，各位請留意啦。#lick#lm2
Ps已有元朗私樓fd準備賣樓or租住其他區先#haha#lm2